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Création de chambres d’hôtes : quelles démarches effectuer ?

26 juillet 2019

Le projet de création de chambres d’hôtes attire de plus en plus de personnes. Que ce soit un projet familial, entre amis ou entre partenaires d’affaires, le fait de tenir des chambres d’hôtes est une initiative prometteuse lorsque l’on aime recevoir et qu’il y a de la place dans la maison. La France compte aujourd’hui plus de 60 000 chambres d’hôtes et maisons d’hôtes, pour un chiffre d’affaires sectoriel estimé à plusieurs centaines de millions d’euros par an selon Atout France. Le marché connaît une croissance soutenue, portée par une demande touristique en quête d’authenticité et d’expériences locales.

Bien que le camping soit toujours aussi populaire, les chambres d’hôtes attirent un nombre grandissant de voyageurs car ce mode d’hébergement permet de découvrir la France d’une manière plus authentique. Tenir des chambres d’hôtes vous permettra de recevoir des revenus complémentaires et de participer au tourisme de votre région tout en maintenant une certaine indépendance.

La tenue de chambres d’hôtes est un concept très simple, qui consiste à louer à des vacanciers une chambre ou une partie de votre logement principal. L’hôte a pour rôle d’accueillir lui-même les arrivants et de donner une chambre meublée, incluant le linge de maison et l’accès aux sanitaires. L’hôte peut également fournir le petit déjeuner pour le nombre de nuits réservées par les invités.

Le concept de base de chambres d’hôtes peut être personnalisé par tout un chacun. Par exemple, vous pouvez tout à fait viser un public précis en proposant des chambres d’hôtes de luxe. Vous pouvez également proposer une formule demi-pension en offrant petit déjeuner et dîner.

Si vous désirez tenir une activité moins contraignante, vous pouvez avoir recours à d’autres concepts d’hébergement tels que l’ouverture d’un gîte. Soyez cependant vigilant car les étapes pour la création de gîtes ne sont pas les mêmes.

Les critères à respecter

Avant de vous lancer dans le projet de chambres d’hôtes, gardez bien en tête la définition légale de ce genre d’hébergement. Il faudra déclarer au préalable la location des chambres d’hôtes à la mairie de votre habitation. Cette déclaration s’effectue via le formulaire Cerfa n°13566, disponible en mairie ou sur service-public.fr. Elle doit être déposée avant toute première mise en location. Toute infraction à cette règle donne lieu à une contravention de troisième classe, soit une amende pouvant atteindre 450 euros.

Vous devez également remplir les critères suivants pour obtenir l’appellation chambres d’hôtes :

  • La chambre doit être meublée et posséder des sanitaires complets
  • La chambre doit être située chez l’habitant (le propriétaire doit résider dans le logement)
  • La location doit se faire pour un minimum d’une nuit
  • L’offre doit inclure des prestations comme le petit déjeuner
  • La chambre doit respecter les réglementations en vigueur concernant l’hygiène, la salubrité et la sécurité
  • Le service de nettoyage et le linge de maison doivent être fournis sans coûts additionnels pour les clients
  • Cinq chambres maximum et 15 personnes au total : au-delà, l’activité bascule dans la catégorie hôtelière, soumise à des réglementations beaucoup plus contraignantes

Il est également indispensable de souscrire une assurance spécifique avant d’ouvrir vos chambres. Votre assurance habitation classique ne couvre pas les dommages causés par des tiers accueillis à titre onéreux. Une extension « activité de chambres d’hôtes » ou une assurance responsabilité civile professionnelle est nécessaire, pour un coût généralement compris entre 200 et 600 € par an selon la taille de l’établissement et les garanties souscrites.

Se poser les bonnes questions avant de démarrer

Si vous souhaitez tourner la page sur votre vie actuelle pour déménager dans une nouvelle région et créer une maison d’hôtes, prenez le temps de bien réfléchir à votre projet. En effet, de nombreuses personnes se lançant dans ce type de projet voient leur rêve devenir cauchemardesque car leur projet n’avait pas été bien pensé et analysé.

Ainsi, pour ne pas vous retrouver dans une situation problématique, demandez-vous si :

  • Vous avez la motivation nécessaire pour ouvrir une maison d’hôtes
  • Vous avez les compétences requises pour gérer une entreprise
  • Votre choix de vie personnelle est compatible avec vos objectifs professionnels

Un aspect concret souvent sous-estimé : la disponibilité réelle que demande l’activité. Tenir des chambres d’hôtes implique d’être présent pour les arrivées et les départs, de gérer les petits déjeuners le matin, d’assurer le ménage entre chaque séjour et de répondre aux demandes de réservation. En haute saison, cela représente une charge de travail de 6 à 8 heures par jour pour une maison de 3 à 5 chambres, difficilement compatible avec une activité salariée à temps plein.

Élaborer le concept

Deux possibilités s’offrent à vous pour l’ouverture d’une maison d’hôtes.

La première option est la plus fréquemment choisie lorsque l’on désire changer de vie. Il s’agit de tout quitter pour ouvrir une maison d’hôtes dans la région de ses rêves. C’est le cas typique d’un cadre souhaitant faire une rupture dans sa vie. Si vous êtes dans ce cas, vous démarrez votre projet à zéro et avez le choix quant au type de maison et de décoration. Bien souvent, le concept choisi va dans le sens des chambres d’hôtes haut de gamme pour se différencier de la concurrence.

La deuxième option provient plutôt d’un constat des personnes habitant de grandes demeures dans des régions touristiques. Dans ce cas, le concept est plutôt le « bienvenue chez nous », les hôtes faisant découvrir aux vacanciers leur mode de vie ainsi que l’environnement et leur région.

Dans les deux cas, l’obtention d’un label reconnu comme Gîtes de France (classement en épis) ou Clévacances (classement en clés) peut significativement augmenter votre visibilité et légitimer des tarifs plus élevés. Ces labels impliquent une visite de classement et le respect d’un cahier des charges précis, mais les établissements labellisés affichent en moyenne des taux d’occupation supérieurs de 20 à 30% aux hébergements non labellisés selon les fédérations du secteur.

Réaliser une étude de marché

Celle-ci vous permettra de vous assurer que votre projet est viable, en analysant l’offre et la demande sur votre zone d’opération. Pour vous donner des repères : le prix moyen d’une nuit en chambre d’hôtes en France se situe entre 70 et 120 euros par chambre (petit déjeuner inclus), avec des tarifs pouvant dépasser 200 euros dans les établissements haut de gamme ou en région parisienne. Le taux d’occupation moyen annuel oscille entre 40 et 60% pour les établissements bien positionnés, avec une forte saisonnalité.

L’étude de marché vous permettra de connaître vos concurrents (hôtels, campings, Airbnb), les fournisseurs potentiels, ainsi que le type de clientèle et ses attentes. Elle vous permettra également de définir le thème de votre maison d’hôtes, le positionnement et la stratégie pour attirer la clientèle.

L’étude de marché inclut une analyse du terrain : les attentes de votre clientèle en termes de type de séjour (semaine de vacances familiales, escapade de week-end), les facteurs de motivation (prix, lieu, qualité de service) et les freins (le budget, le manque de piscine, la notoriété des lieux). Suivez notre guide pratique pour vous aider à réaliser votre étude de marché.

Choisir le bon logement

Une fois votre étude de marché réalisée, vous serez en mesure de choisir l’emplacement qui correspond à la demande de votre public cible. La localisation de la maison d’hôtes est tout aussi importante que la qualité de service et de l’accueil.

Un bon positionnement dépend de facteurs tels que la proximité avec les lieux touristiques de la région, la facilité d’accès, le cadre, et la distance entre la maison d’hôtes et la mer pour les régions balnéaires.

La maison choisie devra avoir de grands espaces de vie pour favoriser les échanges entre les hôtes et les touristes. Privilégiez également une cuisine fonctionnelle et répondant aux normes d’hygiène afin de pouvoir proposer un service de table d’hôtes. Finalement, si la maison choisie n’a pas de piscine, informez-vous si le terrain est piscinable. En effet, la piscine est un facteur pris en considération par les clients dans le choix de séjour en maison d’hôtes.

Écrire le business plan

Après toutes ces étapes de réflexion et de recherche, vous avez maintenant une idée précise de votre projet et il vous faut trouver le financement. Pour convaincre votre banquier de vous accorder un prêt, vous allez devoir rédiger un business plan.

Pour calibrer votre plan de financement, voici des ordres de grandeur courants : l’acquisition et la rénovation d’une propriété adaptée à l’activité de chambres d’hôtes représente en général un investissement de 150 000 à 500 000 euros selon la région et l’état du bien, auquel s’ajoutent les frais d’ameublement et de mise aux normes (15 000 à 50 000 euros pour 3 à 5 chambres). Le délai de retour sur investissement est généralement de 8 à 15 ans pour un établissement bien géré en zone touristique active. Ces chiffres sont à modéliser précisément dans votre business plan selon votre situation spécifique. Il existe également d’autres options pour obtenir un financement.

Choisir le statut juridique de votre maison d’hôte

Votre projet de maison d’hôtes se concrétise vraiment lorsque vous arrivez à l’étape du choix du statut juridique et du régime social et fiscal. Chaque statut répond à des obligations particulières.

Vous aurez le choix entre plusieurs statuts pour votre maison d’hôtes :

La société à responsabilité limitée (SARL) est le choix le plus courant pour la création de maison d’hôtes en couple ou en association. L’entreprise est soumise à l’impôt sur les sociétés et les biens personnels des associés sont protégés en cas de faillite (sauf faute grave).

L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) répond aux mêmes contraintes que la SARL, hormis qu’elle n’est composée que d’un associé.

L’entreprise individuelle présente l’avantage de la simplicité administrative, mais le patrimoine de l’entreprise est confondu avec votre patrimoine personnel.

Pour une activité complémentaire à faibles revenus, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) mérite une attention particulière. Il permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui réduit significativement la base imposable. Dans certains cas, le résultat fiscal peut être nul ou déficitaire pendant plusieurs années malgré des recettes réelles, ce qui en fait l’un des régimes les plus avantageux pour les chambres d’hôtes à titre complémentaire.

Compléter les démarches administratives

L’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) est obligatoire si la création d’une maison d’hôtes est une activité à temps plein.

La déclaration de l’impôt sur le revenu doit se faire dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes sont applicables selon vos recettes :

  • Le régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 71% pour les meublés de tourisme classés (et chambres d’hôtes), ce qui signifie que seuls 29% des recettes sont imposables. Ce régime est applicable si vos recettes annuelles ne dépassent pas 188 700 euros (seuil 2024 pour les meublés de tourisme classés).
  • Le régime réel : déduction des charges réelles, conseillé lorsque vos charges effectives dépassent l’abattement forfaitaire de 71%, notamment en phase d’investissement ou de rénovation.

Il est bon à savoir que l’activité de chambre d’hôtes est soumise à la TVA au-delà de certains seuils. Il faudra également considérer la taxe de séjour sur les hébergements touristiques (si votre logement est situé dans une commune touristique), la taxe d’habitation et la cotisation foncière des entreprises.

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