Selon le Code de commerce, la location de locaux à usage commercial doit faire l’objet d’un bail. Il existe différents types de baux commerciaux, et nous nous intéressons aujourd’hui au bail dérogatoire, également appelé le bail précaire. C’est un bail de courte durée qui se présente comme une alternative au bail classique de longue durée. La durée maximale du bail précaire est de 3 ans. Focus sur le bail dérogatoire, soit ce contrat à destination des professionnels, des commerçants, des artisans et des industriels.
Les différents types de baux commerciaux
Avant tout, il est utile de rappeler qu’il existe différents types de baux commerciaux dont les conditions sont fixées par la loi.
- Le bail commercial classique : le loyer est plafonné et le locataire a droit à un renouvellement du bail. La durée de ce contrat est de 9 ans minimum.
- Le bail professionnel : ce type de bail est strictement réservé à ceux qui exercent une profession libérale. La durée est de 6 ans minimum.
- Le bail dérogatoire : c’est un bail de courte durée sans durée d’engagement minimum, et qui est de 3 ans maximum.
- Le bail saisonnier : similaire au bail précaire, celui-ci est conclu pour la durée d’une saison touristique et sa durée ne peut pas être plus de 6 mois. Pour ce type de contrat, il est d’usage de prévoir le paiement des loyers en une échéance unique. Généralement, cela se fait à la prise du local en début de saison.
- Le bail emphytéotique : un bail d’une durée de 18 à 99 ans, octroyant au locataire des droits très importants sur le terrain ou le bien immobilier loué.
Notez que la durée de location minimum du bail commercial de droit commun est de 9 ans avec possibilité de résiliation triennale par le locataire (3 ans et 6 ans). C’est ce qu’on appelle le bail 3-6-9, soit une convention qui engage les deux parties sur le long terme.
Le bail précaire, qu’est-ce que c’est au juste ?
Également appelé le bail dérogatoire, le bail précaire est un contrat de location qui s’adresse aux professionnels, aux commerçants, aux artisans et aux industriels. Ce bail de courte durée déroge au statut des baux commerciaux et au régime du 3-6-9 de droit commun, dans les conditions fixées par la loi Pinel du 18 juin 2014. Il concerne particulièrement les locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial ou artisanal pour une durée maximale de 3 ans. Le régime du contrat est défini par l’article L-145-5 du Code de commerce.
Attention, car il faut bien distinguer le bail commercial de courte durée de la convention d’occupation précaire. Cette dernière est un accord, et non un contrat, comme c’est le cas du bail précaire. La convention d’occupation précaire est en fait un accord d’occupation des lieux autorisé en raison de circonstances exceptionnelles. La durée de l’accord d’occupation est définie par des éléments autres que la seule volonté des parties. De même, il ne faut pas confondre le bail saisonnier et le bail dérogatoire.
Pourquoi choisir le bail dérogatoire ?
Pour les entreprises qui démarrent leurs activités, le bail précaire peut être une bonne solution. En effet, ce type de bail, comme il est de courte durée, évite de réaliser des investissements trop importants dès le début de l’activité. Lors de la rédaction du bail, les deux parties, soit le bailleur et le locataire, doivent clairement stipuler leur volonté de ne pas s’engager dans un bail commercial classique 3-6-9. Ils peuvent décider librement du montant du loyer.
Le bail dérogatoire s’avère particulièrement adapté aux situations suivantes :
- Une opération commerciale comme l’ouverture d’un pop-up store
- Le lancement d’une nouvelle activité où il est nécessaire de tester une zone de chalandise
- Une activité saisonnière où il n’est pas possible de payer le loyer du local d’exploitation commerciale pour la période de basse saison de la station touristique
- En cas de développement rapide d’une activité et le besoin urgent de faire évoluer les locaux d’exploitation
- Pour le bailleur qui souhaite conserver la disposition de son local sur le court terme
Les avantages et les inconvénients du bail précaire pour le locataire
Pour le locataire, ce type de bail présente quelques avantages et quelques inconvénients. Il lui permet de tester son activité sur une courte durée. Les conditions sont plus souples que le bail commercial classique, et qui plus est, il peut résilier le contrat à tout moment si le bail le permet.
D’un autre côté, le locataire n’a pas droit au renouvellement du bail et son fonds de commerce n’est pas protégé. De même, la valeur de l’activité peut être anéantie si le propriétaire refuse le renouvellement du bail ou s’il refuse de signer un bail commercial 3-6-9 à la fin du contrat. Enfin, le locataire ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction à la fin du bail précaire.
Bon à savoir : si le locataire n’envoie pas sa demande de congé au propriétaire 3 mois avant le terme du bail, celui-ci peut se transformer en bail commercial, et le locataire devra s’engager pour une période d’au moins 3 ans.
Les avantages et les inconvénients du bail précaire pour le propriétaire
Pour le propriétaire, le bail précaire est un contrat de location sans engagement. Ce type de contrat lui permet de tester la location de manière prudente. Il n’a aucune obligation de renouvellement ni d’indemnité. Autre avantage : les loyers ne sont pas plafonnés comme c’est le cas du bail commercial.
En revanche, il est utile de noter que si le propriétaire n’envoie pas une demande de congé au locataire 3 mois avant le terme du bail, celui-ci deviendra un bail commercial classique. L’inconvénient est que cela engage le propriétaire sur une plus longue durée. Celui-ci se retrouve aussi dans l’incapacité de récupérer son local avant la fin du bail classique.
La constitution d’un contrat de bail de courte durée
Il y a plusieurs conditions à respecter pour que le contrat de bail de courte durée soit valide :
- Il faut que le contrat soit conclu au moment de l’entrée en lieux du locataire
- Le contrat précaire ne peut pas être la suite d’un bail 3-6-9
- Le propriétaire et le locataire doivent constituer un écrit, même si aucun formalisme n’est prescrit par la loi, car cela permet de prouver la relation contractuelle des deux parties
- La volonté des deux parties à déroger au bail commercial classique doit être clairement exprimée dans le contrat
- Une des clauses doit préciser que le contrat est régi par l’article L-145-5 du Code de commerce
- Un état des lieux des locaux doit être établi par écrit à l’entrée et à la sortie du locataire
- Le locataire du bail précaire ne peut pas céder le local loué, mais il peut le sous-louer pour la durée du contrat restante
Comment se passe la résiliation du bail précaire ?
Les modalités de résiliation sont prévues dans le contrat du bail précaire. La résiliation avant la fin du contrat peut être envisageable ou non. Si rien n’est précisé dans le contrat, le propriétaire ou le locataire pourra le résilier en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception.
Attention, pour que la demande de résiliation soit valide, elle doit être faite au moins 3 mois avant la date prévue. À savoir aussi qu’en cas d’absence d’accord sur le départ anticipé du locataire, le bail dérogatoire n’est pas résiliable.
En conclusion
Comme nous avons pu le voir, le bail précaire ou bail dérogatoire fait l’objet de quelques conditions. En cas de condition non respectée ou de dépassement de la durée maximale de 3 ans (36 mois), le contrat de bail de courte durée peut être requalifié en un contrat de bail classique d’une durée de 9 ans.
Durant cette période, le locataire ne pourra résilier qu’à l’issue d’une période triennale (3, 6 ou 9 ans). De même, le montant du loyer pourra être revu pour respecter les plafonds et le locataire pourra avoir droit au versement d’une indemnité d’éviction.
