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Bail emphytéotique : que faut-il retenir ?

Le bail commercial est un contrat de location de locaux pour des activités commerciales, artisanales ou agricoles. Le bail commercial est valable 9 ans et peut être renouvelé. Parfois, le locataire et le bailleur peuvent convenir d’un bail plus long. Il s’agit d’une alternative au bail traditionnel. On l’appelle bail emphytéotique.

Ce type de bail donne au preneur le droit sur le bien loué, qui est généralement un terrain ou un bien immobilier. Le preneur est chargé d’améliorer le terrain et d’accepter de payer un loyer très faible. Le propriétaire bénéficie à la fin des améliorations apportées au bien loué.

Aucune indemnité n’est due au locataire, également appelé emphytéote. L’emphytéote est un quasi propriétaire du bien et paie un loyer modeste en raison de la durée du contrat. Ce bail est l’un des rares types qui ne nécessite pas la création d’un état des lieux.

Définition du bail emphytéotique

Le bail immobilier emphytéotique ou emphytéose est de très longue durée. C’est un bail entre deux parties qui dure au moins 18 ans et jusqu’à 99 ans. Il permet le démembrement entre le locataire (emphytéote) et le propriétaire.  Le locataire a plus de droits que dans le bail traditionnel. Le locataire est considéré comme un quasi-propriétaire. Cependant, il doit également remplir des obligations qui sont liées à la signature du contrat de bail emphytéotique.

Le locataire peut apporter des modifications au bien ou en construire de nouveaux. Il a également le droit d’hypothéquer le bien ou de le sous-louer. Le propriétaire peut percevoir une redevance, mais celle-ci est généralement symbolique. Il est responsable des grosses réparations et des charges.

Le propriétaire reprend la pleine propriété du bien et des constructions réalisées pendant le bail. Les tribunaux peuvent accorder au bailleur une résiliation judiciaire du bail emphytéotique. Si le locataire ne respecte pas les termes du contrat ou cause des dommages importants au bien, le tribunal peut prononcer la résiliation du bail. En revanche, la reconduction tacite n’est pas possible. Les parties doivent signer un nouveau contrat.

La durée du bail emphytéotique

Le bail emphytéotique peut être conclu pour une durée de 18 à 99 ans. Si le bail dure moins de 18 ans, il sera probablement requalifié en bail rural. C’est ce qui ressort d’un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass Civ 3, 29/04/97).

L’article L. 451-1 du Code rural et de la pêche maritime prévoit ceci :

  • « (…) Le bail doit être consenti pour dix-huit ans au moins, et quatre-vingt-dix-neuf ans au plus. Il ne peut être prolongé par des conventions tacites.
  • Le bail emphytéotique ne peut être prolongé par tacite reconduction comme le bail commercial.
  • La fin du bail : le bail emphytéotique prend fin à l’échéance prévue au contrat. C’est la façon normale de mettre fin au contrat.
  • La résiliation du bail : En cas de non-respect des obligations du contrat, le bail peut être résilié avant son terme. Le tribunal compétent peut déclarer la nullité du bail et accorder des délais (par exemple, pour le paiement du loyer).

Droits et obligations des parties : Le bailleur et le titulaire du bail

Le cas du propriétaire

Le propriétaire d’un bail emphytéotique est responsable de certaines obligations. Toutefois, c’est le locataire qui a le plus de droits et de devoirs.

Dans certains cas, le bailleur ou le propriétaire peut demander la résiliation judiciaire du bail emphytéotique et l’obtenir. Cela ne peut se justifier que dans deux cas : la détérioration grave du terrain par le locataire ou l’exécution des conditions du contrat. Tous les aménagements et constructions réalisés par le bailleur sont dispensés d’indemnité lors de la résiliation du bail. Toutefois, une clause peut prévoir cette indemnité. Il n’y a aucun moyen d’obtenir une indemnité s’il n’y a pas de clause dans le contrat de bail.

Si le propriétaire souhaite vendre ses droits découlant du bail, il est encore dans son droit.

Le cas de l’emphytéote

L’emphytéote est plus qu’un « simple locataire » dans le cadre d’un contrat de bail emphytéotique. Ce bail lui confère un droit réel de propriété. Il est quasi-propriétaire du bien. Le locataire est soumis à plusieurs obligations dans le cadre du contrat de bail emphytéotique. Parmi celles-ci :

  • Le loyer (ou la redevance) doit toujours être payé à temps. Le bail doit également stipuler que le terrain doit être exécuté conformément aux termes.
  • Le locataire ne peut pas modifier ou dégrader intentionnellement le bien de quelque manière que ce soit.
  • Si le bail porte sur un immeuble, la taxe foncière sur le bail commercial ou professionnel ou le bail locatif qui s’y applique est due.
  • Les bâtiments qui faisaient partie du contrat initial doivent être réparés si nécessaire. Seuls les cas fortuits ou imprévus, la force majeure ou les vices de construction peuvent amener le propriétaire à ne pas prendre en charge les réparations.

Ce type de bail fait du locataire un quasi-propriétaire. Cela signifie qu’il peut exercer plus de droits qu’un locataire dans le cadre d’un bail ordinaire. Il peut ainsi :

  • Le bail ne limite pas les droits du locataire à apporter des améliorations au bien. Le locataire peut construire ou démolir ce qu’il veut sans l’accord du propriétaire.
  • L’hypothèque est son droit, ce qui en fait un bien saisissable au même titre qu’un bien immobilier.
  • De continuer à exploiter les carrières et les mines existantes, mais de ne pas en ouvrir de nouvelles sans le consentement du bailleur ;
  • De louer ou de sous-louer les biens immobiliers qui font l’objet du bail. On peut aussi louer ou sous-louer les constructions que le locataire a édifiées. Il est interdit d’inclure dans un contrat de bail emphytéotique une clause qui interdit, limite ou réglemente les droits du locataire à louer ou à sous-louer.
  • De consentir librement une servitude passive et une servitude active.
  • D’exercer son droit de servitude ou de le céder, mais pas de vendre le bien qui fait l’objet du bail. Il ne peut pas accorder un nouveau bail emphytéotique sur le bien en cause, car cela serait considéré comme une sous-emphytéose.

Le preneur est un quasi-propriétaire du bien loué. Cela lui confère de forts droits d’exploitation. Cependant, il dispose également d’une grande liberté pour améliorer le terrain et l’exploitation. Le preneur dispose de droits réels immobiliers similaires à ceux d’un propriétaire dans le cadre du bail emphytéotique. Le locataire peut alors soit exploiter lui-même, soit par l’intermédiaire d’un tiers, comme un gérant, un agriculteur ou un locataire dans le cadre d’un bail ou d’une sous-location.

Le bail prévoit également une redevance que le locataire doit verser à son propriétaire. La « redevance emphytéotique » est le loyer, également appelé canon, d’un bail emphytéotique. Il est payé par le locataire sous forme de versements périodiques. Selon la définition traditionnelle du bail emphytéotique, le montant du canon doit être faible ou symbolique. Ce montant n’est pas fixé par la loi, mais le locataire doit s’engager à apporter des améliorations au bien par le biais d’une clause du contrat. Le bail emphytéotique est un mode particulier d’exploitation des biens. Il est traité de la même manière que le bail rural ou le bail commercial.

Y a-t-il des formalités à respecter lors de la conclusion d’un bail emphytéotique ?

Les règles du code civil concernant les baux (art. L451-3 al. 1 du code rural). Il n’est pas soumis à des formalités. L’efficacité du bail, qui est un droit réel immobilier, et consenti pour une durée supérieure à 18 ans, est subordonnée à la publication à la conservation des hypothèques pour permettre aux tiers de s’opposer au bail.  Il est indispensable de l’officialiser par acte notarié, ou par un écrit privé qui est ensuite déposé au rang des minutes par un notaire avec reconnaissance d’écriture.

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