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Comment fonctionne un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat locatif pour les espaces utilisés à des fins d’exploitation commerciale, artisanale ou industrielle. La fonction principale d’un bail commercial est de réguler les droits et les obligations du bailleur et du locataire durant la durée de la location. Le bail commercial protège le locataire au niveau du plafonnement des loyers et du renouvellement du contrat de location.

Il vise aussi à protéger le locataire en cas de rupture du bail par le propriétaire, vu que le lieu d’exploitation est un facteur sensible pour les commerçants. L’éviction sommaire des lieux donne lieu au paiement d’une indemnité, dont le montant fortement dissuasif a pour objectif de compenser la perte de la clientèle engendrée par le changement de local par le commerçant locataire.

Le contrat de bail commercial est soumis à des obligations visant à la protection et à la transparence. Certains diagnostics techniques doivent être inclus dans le bail afin de protéger la santé et la sécurité des locataires. L’absence de ces inclusions obligatoires dans le contrat de bail commercial peut entraîner l’application de sanctions au propriétaire.

Conditions de validité

Quatre conditions doivent être présentes pour que le bail commercial soit valide :

  • Le local loué doit être spécifiquement affecté à la tenue d’une activité artisanale ou commerciale
  • Le local doit obligatoirement servir à exploiter un fonds de commerce. Il faut qu’il y ait une clientèle et que le preneur soit enregistré au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)
  • Le contrat doit établir l’état des risques naturels et technologiques et donner la répartition des charges, taxes, impôts et redevances entre bailleur et locataire
  • Le caractère commercial du contrat dépend du bail lui-même: quelqu’un ayant signé un bail à caractère non-commercial mais entreprenant malgré tout une activité commerciale ne peut prétendre bénéficier du statut du bail commercial.

Il faut distinguer les notions de spécialisation d’un bail commercial et de destination des locaux.

Concernant la destination des locaux, il faut faire attention aux changements d’usage et au changement de la destination du bail commercial. Le changement d’usage est strictement régi par la loi et concerne seulement les locaux, alors que le changement de destination est lié à la modification de l’activité telle que prévue dans le bail. Ainsi, des locaux à usage d’habitation ne pourront faire l’objet de baux commerciaux. Si cette condition n’est pas respectée, le bail peut être résilié par la justice.

La spécialisation concerne une clause inscrite obligatoirement dans le contrat de bail qui force le locataire à respecter l’activité stipulée dans le contrat. Par exemple, si le bail est signé pour une activité de spécialisation en restauration, il ne sera pas possible pour le locataire de changer le restaurant pour exercer une activité de fleuriste.

Si cette clause ne figure pas au contrat de bail, cela constitue une faute autorisant la rupture unilatérale du contrat par le bailleur, sans possibilité de réclamation d’indemnités d’éviction par le locataire. Cependant, une exception à cette clause existe pour pouvoir inclure les activités connexes, par exemple, la possibilité pour un bar d’offrir du snacking.

Durée légale, renouvellement et résiliation du contrat de bail

Un bail commercial classique a une durée obligatoire fixée à neuf ans. La réglementation ne s’applique pas aux cas exceptionnels des locations saisonnières et du bail dérogatoire. Il n’est pas possible d’établir un contrat de bail commercial à durée indéterminée. Il faut cependant préciser que la durée de neuf ans est imposée uniquement au bailleur. Si celui-ci veut résilier le contrat avec le locataire, il devra obligatoirement payer une indemnité d’éviction au locataire.

En revanche, le locataire a la possibilité de résilier le contrat de bail commercial à la conclusion d’une période triennale, soit au bout de trois ans, six ans ou neuf ans. Si le locataire doit respecter la période de trois ans pour résilier le contrat de bail, la loi Pinel a permis l’introduction d’une clause qui interdit de résilier le contrat de manière anticipée, ce qui fait que si le contrat est conclu pour neuf ans, le locataire ne pourra résilier ce contrat avant les neuf ans prévus.

La rupture du contrat de bail n’est effective que lorsque le locataire donne son congé au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six mois avant la conclusion de la période de trois ans ou de la durée du bail. Sinon, il n’est pas possible pour le locataire de rompre le contrat de bail avant terme sauf si le propriétaire donne son accord pour une rupture à l’amiable, ou si le propriétaire ne respecte pas ses obligations contractuelles, ou si le local est détruit.

À la fin du contrat de bail, trois options sont possibles. Le bailleur peut proposer au locataire de renouveler le contrat ou accepter l’offre proposée par le locataire. Le bailleur peut refuser de renouveler le contrat et payer l’indemnité d’éviction. Le bailleur peut finalement refuser de renouveler le contrat en citant un motif grave et légitime afin de ne pas payer l’indemnité d’éviction.

Le renouvellement du contrat de bail se fait sous certaines conditions : le locataire doit être de nationalité française, il doit être propriétaire du fonds de commerce et ce fonds de commerce doit avoir été régulièrement exploité durant les trois années précédant la fin du bail.

Il revient au bailleur de prendre l’initiative pour le renouvellement. S’il donne congé au locataire, il doit le faire au moins six mois avant la fin du bail et en passant par un huissier. Le congé donné peut contenir soit une offre de renouvellement, soit une indemnité d’éviction.

Si le locataire ne reçoit rien du propriétaire dans le délai mentionné, il peut envoyer son congé par huissier ou par une lettre recommandée avec accusé de réception, dans les six mois avant la fin du bail. Le bailleur devra donner sa réponse dans un délai de trois mois suivant la requête, sans cela, il sera supposé qu’il a accepté le renouvellement du bail commercial. Si aucune demande de congé n’est formulée par le bailleur ou par le locataire, le contrat se poursuit automatiquement par reconduction tacite.

Le calcul de l’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction a pour but de couvrir le préjudice total subi par le locataire si le propriétaire refuse de renouveler le bail ou s’il rompt le contrat de manière unilatérale. Il revient à un juge de déterminer le montant de l’indemnité, en prenant en compte la valeur du fonds de commerce, les frais encourus pour déménager et se réinstaller, les frais pour la mutation pour l’acquisition d’un nouveau fonds, l’éventuelle perte de licence et les indemnités de licenciement.

Suite à la communication de la décision du juge, le propriétaire aura une période de quinze jours pour revenir sur sa décision. Au terme de cette période, le bailleur devra payer les indemnités via un commandement de paiement délivré par huissier.

Prise de possession du local, loyer et indexation

Il n’est pas obligatoire d’exiger un dépôt de garantie, mais il est possible pour le bailleur et le locataire de fixer le montant. Le dépôt de garantie est versé par le locataire, il permet de garantir au bailleur que le contrat sera bien exécuté. Ce dépôt est rendu au locataire lorsqu’il quitte les lieux s’il a satisfait à toutes les obligations du contrat de bail. Lorsque le loyer est payable en avance, le dépôt de garantie est en général fixé à trois mois de loyer.

Si le loyer est payable en fin de mois, le dépôt de garantie correspondra à deux mois de loyer. La TVA ne peut être réclamée sur le dépôt de garantie. Il faut noter aussi que si le dépôt dépasse deux termes et trois termes de loyer en cas de loyers payables en fin de mois et en début de mois respectivement, il faudra qu’il produise des intérêts pour le locataire selon les taux de la Banque de France pour les avances sur titre.

L’état des lieux doit se faire à la prise de possession des locaux ainsi qu’à la sortie des locaux. Il peut être fait par un huissier (dans lequel cas les frais sont partagés entre les parties prenantes du contrat de bail) ou à l’amiable. Si aucun état des lieux n’est fait, on ne peut présumer que le locataire a reçu les locaux en bon état.

Il est important de préciser que le locataire peut être amené à s’acquitter d’un “pas de porte”, qui est une somme d’argent représentant l’attrait commercial de l’emplacement des lieux loués. Le pas de porte n’est pas déductible fiscalement.

Le montant du loyer n’est pas soumis à réglementation et peut donc être librement fixé par le bailleur avec l’accord du preneur. Ceci dit, la révision du loyer est elle réglementée par les révisions triennales ou par la clause d’échelle de mobilité. La révision triennale peut être faite chaque trois ans à la demande du locataire ou du bailleur soit pour augmenter, soit pour réduire le loyer.

La révision doit obligatoirement être effectuée par acte d’huissier ou par courrier recommandé avec accusé de réception. Le montant du loyer fixé doit correspondre à l’évolution de la valeur du bien, mais ne peut dépasser l’évolution de l’indice de référence choisi par les signataires du contrat de bail.

Le bail dérogatoire et les locations saisonnières

Le bail dérogatoire donne la possibilité au locataire de s’engager dans une location pour une durée moindre que celle du bail classique, à savoir moins de neuf ans. Il n’y a pas de durée minimale pour ce type de bail mais il ne faut pas que le contrat dépasse les trois ans, sans quoi il sera requalifié en bail commercial classique.

Trois conditions doivent prévaloir pour rendre le bail dérogatoire valide : sa durée ne doit pas aller au-delà de trois ans, le contrat doit obligatoirement mentionner le caractère dérogatoire, et le bail doit être signé avant la prise de possession par le locataire.

Le locataire doit respecter la durée du bail signé, s’il résilie le contrat prématurément, il devra s’acquitter des loyers restants jusqu’au terme du contrat. Le locataire ne peut renouveler le contrat de bail dérogatoire et ne peut bénéficier de l’indemnité d’éviction. Ces conditions ne s’appliquent pas aux locations saisonnières puisque celles-ci durent entre trois et six mois et prennent automatiquement fin.

Cession du bail commercial

Bien que le locataire ne puisse résilier son contrat avant le terme de trois ans, il peut néanmoins céder son bail à une autre personne soit en effectuant une cession de bail, soit par une cession du fonds de commerce. La cession doit cependant respecter certaines règles telles que l’information de la cession au propriétaire et un état des lieux établi au préalable.

La cession du bail va entraîner l’intervention de trois participants: le locataire cédant, le bailleur et le locataire cessionnaire. Les trois parties prenantes doivent avoir de bonnes relations pour conclure la cession rapidement. Il ne faut pas que le contrat de bail mentionne une clause d’interdiction de cession du bail commercial.

De plus, il faut que les activités du cédant et du repreneur se ressemblent. En effet, un bail professionnel et un bail commercial sont différents à bien des égards et répondent à des conditions distinctes. La procédure à suivre pour la cession du bail est fonction des clauses contenues dans le contrat à ce sujet.

A voir également : Le droit au bail pour les entreprises