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Le principe du droit au bail pour les entreprises

Le droit au bail s’applique lors de la création ou de la reprise d’entreprise. Le repreneur ou l’investisseur qui souhaite créer ou reprendre une entreprise déjà en opération doit, dans certains cas, verser un montant spécifique pour le droit au bail afin de pouvoir obtenir l’autorisation de s’installer dans les locaux pour lesquels il y a déjà un bail commercial en cours.

Le droit au bail fait souvent partie intégrante du fonds de commerce et correspond au montant devant être payé par l’acheteur ou le repreneur au précédent locataire, lui permettant de pouvoir bénéficier des droits garantis par le bail commercial pour les locaux concernés.

Le droit au bail peut aussi représenter la valeur de la sous-évaluation des locaux, comparé aux valeurs actuelles du marché. Dans ce cas, le vendeur obtiendra de l’acheteur ou du repreneur de quoi compenser un loyer sous-évalué par rapport au marché.

Définition du droit au bail

Le droit au bail représente le droit pour le nouveau locataire de bénéficier d’un bail commercial courant pour le reste de la durée du bail et sous les mêmes conditions actuelles du bail. C’est un montant à régler pour celui qui souhaite investir un local commercial lorsqu’il achète ou créer une entreprise.

Ce n’est pas un montant obligatoire à verser mais le droit au bail peut être exigé par le commerçant qui est le titulaire du bail en cours. Le cessionnaire devra donc payer un montant au cédant, défini par ce-dernier. Cependant, lorsque le paiement est effectué au propriétaire lors de la première signature du bail commercial, on ne parlera pas de droit au bail mais de “droit d’entrée”.

Bien que le droit au bail fasse en général partie intégrante du fonds de commerce, tous les fonds de commerce n’en disposent pas. Il est justifié de verser la somme qui correspond au droit au bail. En effet, le locataire qui cède le local négocie, d’une certaine manière, le fait que le loyer était jusqu’à présent sous-évalué par rapport aux valeurs pratiquées sur le marché. Le bail commercial et les droits qu’il garantit ne peut donc être transmis que si une indemnité financière est versée.

Le droit au bail est protégé pour les artisans et les commerçants. Le bailleur d’un local utilisé à des fins commerciales ou artisanales doit absolument renouveler le bail ou verser au locataire professionnel une indemnité d’éviction. Lorsqu’un exploitant cède son fonds de commerce, le nouvel acheteur reprend automatiquement le bail commercial en échange du droit au bail sans que le propriétaire du local ne puisse faire opposition. Une exception existe cependant concernant ce cas spécifique: certaines clauses du bail peuvent interdire au locataire la cession du bail indépendamment du fonds.

L’intérêt principal du droit au bail

Il y a un avantage principal au droit au bail, c’est qu’il permet au détenteur d’obtenir une garantie de renouvellement du bail face au bailleur. Avec le droit au bail, le bailleur ne peut se rétracter quant au renouvellement du bail, sous peine de devoir s’acquitter d’une indemnité d’éviction à un montant pouvant être conséquent pour lui.

La fiscalité du droit au bail

Le vendeur cédant son droit au bail est imposé dans les conditions de droit commun dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) sur le montant de la vente, ce qui veut dire que la valeur obtenue de l’acquéreur lors de la vente du droit au bail sera imposé de la même manière que tout produit courant de l’entreprise.

Ainsi, le montant obtenu par le vendeur de la cession de son droit au bail n’est soumis à aucune fiscalité ou imposition aux règles particulières, ce qui rend les formalités aisées.

Les différences entre la vente d’un fonds de commerce et la cession de droit au bail

La vente d’un fonds de commerce et la cession de droit au bail peuvent être réalisées au même moment mais des différences subsistent entre les deux actes.

  • Le prix : Pour un seul et même local, le prix ne sera pas le même pour la vente d’un fonds de commerce et la cession du droit au bail. Le montant du droit au bail sera toujours moins que celui du fonds de commerce, car le fonds de commerce a une teneur plus importante. En effet, le fonds de commerce permet de reprendre une activité déjà en existence, son prix doit donc être supérieur.
  • L’autorisation du bailleur : Il est possible pour le bailleur d’interdire la cession du droit au bail en insérant une clause au contrat de bail, alors qu’il n’est pas possible d’interdire la vente d’un fonds de commerce. Ces règles sont légales et nul ne peut s’y soustraire.
  • Les formalités : Les deux actes de vente de fonds de commerce et de cession de droit au bail ne requièrent pas les mêmes formalités, notamment en ce qui concerne la rédaction et la publication du contrat ainsi que la fiscalité.
  • Le droit au renouvellement du bail : Le bail donne droit à un renouvellement et en cas de refus, une éventuelle indemnité d’éviction doit être versée.

L’amortissement du droit au bail

La loi précise les règles relatives à l’amortissement du droit au bail. Au niveau de l’acheteur, le droit au bail s’inscrit dans l’actif du bilan comptable, dans le compte d’immobilisation incorporelle. Le droit au bail peut être amorti pour l’ensemble de sa durée d’utilisation.

On peut aussi considérer que le droit au bail n’est pas amortissable, dans ce cas il sera sujet à une dépréciation si sa valeur probable de réalisation chute en dessous de sa valeur comptable. Il faut noter que l’amortissement du droit au bail n’est pas officiellement reconnu par l’administration fiscale.

Il est obligatoire de réintégrer dans le montant fiscal l’amortissement non déductible pendant la période d’amortissement du droit au bail. Lorsque le droit au bail est sorti du bilan comptable, on pourra déduire sur le montant fiscal les amortissements réintégrés au préalable.

Cession du droit au bail

Cession avec fonds de commerce

La cession du droit au bail peut arriver lorsque le fonds de commerce est lui-même vendu. Comme mentionné plus haut, le propriétaire ne peut empêcher la vente d’un fonds de commerce. Cependant, l’acquéreur (le nouveau locataire) doit absolument exercer dans la même activité que le locataire précédent, et sa clientèle doit être la même. Il existe certaines exceptions, notamment par l’insertion d’une clause d’agrément dans le bail par le propriétaire.

Lors de la cession du droit au bail en même temps que la vente du fonds de commerce, le locataire doit informer le propriétaire. Finalement, dans le cas de cession du droit au bail à l’acheteur du fonds de commerce, il est possible et légal pour le propriétaire d’imposer à l’ancien locataire (le vendeur) différentes clauses d’agréments ou de formalités.

Cession indépendante du fonds de commerce

Il est tout à fait possible pour un locataire de vendre son droit au bail sans que l’acheteur ne reprenne en même temps le fonds de commerce, et vice-versa. Il suffira simplement de vérifier si le bail contient une clause de notification au propriétaire.

Dans la pratique, la plupart des baux commerciaux imposent l’accord préalable du propriétaire avant la cession du bail, et si cette clause n’est pas respectée, le contrat est résilié tout simplement. La cession du droit au bail est libre si aucune clause contenue dans le bail ne stipule le contraire.