Le bail à construction est régi par les dispositions légales des articles L 251-1 et s R251-1 du code de l’habitation et de la construction. Il s’agit d’un contrat par lequel un propriétaire cède les droits de jouissance de son bien à un locataire pour une durée minimum de 18 ans. En contrepartie, le locataire doit payer un loyer, faire des constructions, s’occuper de toutes les dépenses liées aux biens. Voici un tour d’horizon sur le bail à construction.
À quoi correspond un bail à construction ?
Le bail à la construction est un contrat qui lie un bailleur à un preneur ou locataire. Ce dernier a pour obligation de construire, réhabiliter ou d’améliorer des édifices sur le terrain du bailleur ou propriétaire. C’est un bail de longue durée qui permet à un locataire de disposer de réels droits immobiliers sur les constructions qu’il doit céder à la fin de l’échéance. Ce type de bail induit beaucoup d’avantages comme la libre hypothèque, la libre cession ainsi que la possibilité de consentir à certaines servitudes.
Sur toute la durée du contrat, il revient au locataire de prendre en charge l’intégralité des charges et des réparations. Au terme du bail, le bailleur devient à nouveau propriétaire de son bien et profite par conséquent de toutes les améliorations réalisées sur le bâtiment. En ce qui concerne le montant du loyer, il faut savoir qu’il varie en fonction du revenu brut de l’immeuble. Le dit montant est modifiable tous les trois ans.
Qui peut proposer un bail à construction ?
Toute personne physique ou morale de droit privé peut consentir à un bail à construction. La personne privée peut donc vendre ou transférer son droit de propriété sur un bien immobilier.
Les deux parties conservent leur liberté contractuelle sauf en cas de litiges. Cela leur permet en conséquence de déterminer non seulement le montant du loyer, mais aussi de définir librement les modalités applicables dans le contrat. Le bail à construction n’est régi en réalité que par certaines dispositions d’ordre public. Parmi elles, il y a les formalités relatives à la cession des droits du locataire. Il faut y ajouter les différentes obligations relevant du tribunal de grande instance pour les cas des litiges se rapportant au prix du loyer ou celle de sa révision.
En quoi est-il différent du bail emphytéotique ?
Le bail emphytéotique a beaucoup de similitudes avec le bail à construction. Ce dernier est applicable à tous les biens des personnes qui se trouvent dans le secteur privé. Tout comme le bail à construction, le bail emphytéotique impose aux preneurs la réalisation des travaux d’amélioration, de l’entretien ainsi que de la rénovation du bien. Les dépenses et les contributions inhérentes à l’immeuble sont également à la charge de l’emphytéote.
Le bail nécessite le versement d’un loyer et à la fin du contrat, l’emphytéote quitte le domaine sans contrepartie ni indemnités. Le bailleur quant à lui récupère son domaine avec toutes les constructions qui s’y trouvent. Il faut noter que pendant la location, le preneur de ce type de bail jouit des droits directs l’autorisant à sous-louer, vendre, échanger ou hypothéquer les droits de jouissance du bail.
La grande différence entre le contrat de bail à construction et le contrat emphytéotique est que dans le cas du contrat emphytéotique, l’emphytéote n’est pas soumis à une obligation de construire.
Quel est le régime fiscal du bail à construction ?
La taxe foncière est soldée par le preneur pendant toute la période du bail. À la différence de la taxe foncière, les revenus fonciers tels que le loyer sont perçus par le bailleur. Les constructions cédées au bailleur à la fin du contrat de bail engendrent un revenu imposable pour ce dernier. Ce coût est défini à partir du prix de revient des biens.
Il faut noter que le paiement des revenus fonciers lors de la restitution des domaines au propriétaire initial sans indemnité à la fin du bail peut s’échelonner sur 15 ans. Cette imposition peut être réduite sous deux conditions.
La première concerne le bail qui dépasse 30 ans. Dans ce cas, aucune imposition n’a lieu après un retour gratuit des biens au bailleur propriétaire à la fin du bail. Le second cas concerne les contrats de bail de moins de 30 ans. Le revenu brut foncier dans cette situation est égal au prix de revient des constructions auquel on enlève 8 % chaque année au-delà de la 18ᵉ année.
Quelle est la durée d’un bail à construction ?
La durée minimale d’un bail à construction est de 18 ans et sa durée maximale est de 99 ans. Aucun dénouement n’est possible avant la fin de la durée établie et aucun transfert de droit perpétuel de propriété n’est inclus.
Le renouvellement d’un bail par tacite reconduction n’est pas autorisé selon l’article L251-1, al. 3 du code de la construction et de l’habitation. Les parties peuvent quand même proroger le bail.
Le bail à construction peut être résilié seulement si le preneur manque à son devoir d’entretien, non-paiement de loyer et non réalisation des constructions.
