Une entreprise propriétaire de ses murs ou de machines payées dort parfois sur une valeur qu’aucune banque ne lui prête plus. La cession-bail, ou lease-back, en tire de la trésorerie : l’entreprise vend le bien à un financeur et continue de l’utiliser contre un loyer. Rien à voir avec la cession du droit au bail, qui transmet un bail commercial.
Le principe : vendre un actif et continuer à s’en servir
L’opération tient en deux contrats signés le même jour, et le bien ne quitte pas l’atelier.
Une vente, puis un crédit-bail
L’entreprise vend l’actif à un crédit-bailleur, qui le lui loue aussitôt. Ce loueur est forcément un établissement agréé : le crédit-bail est une opération de crédit (article L313-7 du Code monétaire et financier). L’entreprise paie les loyers, entretient et assure le bien. À l’échéance, elle peut le racheter au prix fixé dès le départ, l’option d’achat : c’est le crédit-bail classique, appliqué à un bien qu’elle possédait déjà.
Immeuble ou matériel : deux montages différents
Un immeuble d’activité se vend chez le notaire, avec droits de mutation, et le contrat court en général de 7 à 15 ans. Les loyers remboursent d’abord ces frais d’acquisition avancés par le financeur. Pour du matériel, une facture suffit et la durée suit l’usage restant, souvent trois à sept ans. Certains loueurs proposent une simple location, sans option d’achat : le bien ne revient alors jamais.
Quels actifs se prêtent au lease-back ?
Le financeur achète un bien qu’il devra peut-être revendre : cette revente compte plus que la valeur inscrite au bilan.
Ce que le crédit-bailleur sait revendre
Les bons candidats ont un marché de l’occasion : utilitaires, engins de chantier, machines-outils standard, parc informatique récent, entrepôt bien placé. Une ligne de production sur mesure, des agencements, un logiciel ou un bien déjà en crédit-bail ne passent pas. Le prix part d’une expertise de la valeur de marché, dont le financeur ne reprend qu’une partie : jusqu’à 80 % pour un immeuble, annoncent les filiales de crédit-bail des banques. Un bien gagé ou hypothéqué se vend quand même : la banque d’origine est remboursée sur le prix.
Les murs détenus par la SCI du dirigeant
Dans beaucoup de TPE, l’immeuble appartient à une SCI du dirigeant, qui le loue à l’entreprise. C’est alors la SCI qui vend, signe le crédit-bail et encaisse le prix, puis sous-loue les locaux à l’entreprise. À l’impôt sur le revenu, sa plus-value suit le régime des particuliers, avec un abattement selon la durée de détention. L’argent reste dans la SCI : pour servir à l’exploitation, il doit encore rejoindre l’entreprise, par exemple en compte courant d’associé. Ce circuit se bâtit avec l’expert-comptable, à partir des comptes de la SCI.
Combien de trésorerie récupère-t-on vraiment ?
Le prix de vente n’est pas la trésorerie disponible. Prenons une PME de mécanique fictive, à l’impôt sur les sociétés, qui cède une machine-outil de six ans. Le crédit-bailleur la paie 120 000 € HT ; sa valeur nette comptable est de 60 000 €.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix payé par le crédit-bailleur | 120 000 € HT |
| TVA à 20 % encaissée, puis reversée | 0 € |
| Solde du prêt d’origine, remboursé sur le prix | − 20 000 € |
| Impôt sur la plus-value de 60 000 € (taux de 25 %) | − 15 000 € |
| Trésorerie nette pour l’entreprise | 85 000 € |
La dette et la TVA passent d’abord
Le solde du prêt d’origine est remboursé sur le prix, et la TVA facturée repart à la déclaration suivante. Un immeuble achevé depuis plus de cinq ans se vend sans TVA, sauf option. Sans option, l’entreprise peut devoir reverser une partie de la TVA déduite sur la construction ou les gros travaux : à trancher avec le notaire.
L’impôt sur la plus-value tombe l’année de la vente
La plus-value (prix moins valeur nette comptable) est imposée sur l’exercice de la cession : 25 %, ou 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice d’une PME éligible. Un déficit reportable peut l’absorber. De 2021 à juin 2023, l’article 39 novodecies du CGI laissait étaler celle d’un immeuble sur la durée du crédit-bail. Ce régime n’a pas été reconduit, même si des pages le disent encore ouvert. L’impôt avancé se récupère en partie : les loyers déductibles dépassent les amortissements que la machine aurait encore portés.
Ce que coûtent vraiment les loyers
Le lease-back est un financement, et son prix n’apparaît nulle part en clair.
Le taux caché dans les loyers
Dans notre exemple, le contrat prévoit 48 loyers mensuels de 2 900 € HT et une option d’achat à 1 200 €. L’entreprise rend 140 400 € pour 120 000 € reçus, soit un taux d’environ 7,9 % par an, calculé comme pour un prêt. C’est ce taux qui se compare à l’offre de la banque, frais de dossier compris. Les loyers entrent aussi dans le prévisionnel financier : la trésorerie gagnée aujourd’hui se rend chaque mois pendant quatre ans.
Des loyers déductibles, sauf la part du terrain
Les loyers se déduisent du résultat, avec une exception pour l’immobilier : la part qui finance le terrain, non amortissable, ne se déduit pas (article 39, 10 du CGI). Le BOFiP lève cette limite si l’option d’achat vaut au moins la valeur du terrain à la signature. Comme le loyer paie d’abord les frais puis la construction, la part non déductible se concentre sur les dernières années.
Avant de signer : durée, rachat et sortie
Quelques clauses pèsent plus lourd dans le coût final que le loyer affiché.
Le prix de rachat et la sortie anticipée
Le prix de l’option d’achat se fixe à la signature. Symbolique pour du matériel, il se calcule pour un immeuble en fonction du terrain. Sa levée peut obliger à réintégrer une partie des loyers au résultat (article 239 sexies du CGI). La durée est ferme : une résiliation anticipée se paie d’une indemnité prévue au contrat. Enfin, le contrat doit être publié pour être opposable aux tiers.
Une entreprise déjà en difficulté
Le lease-back finance un projet ou remplace une dette chère ; il ne comble pas des pertes, que les loyers creuseraient. En cessation des paiements, un autre risque s’ajoute. Une vente nettement sous la valeur du bien peut être annulée si un redressement ou une liquidation judiciaire suit (article L632-1 du Code de commerce). Mieux vaut alors un mandat ad hoc ou une conciliation, parmi les pistes d’un prêt urgent pour une entreprise en difficulté.
Lease-back, prêt garanti ou affacturage : lequel choisir ?
Le bon outil dépend de ce qui manque. Un besoin né des délais de paiement des clients relève de l’affacturage, qui avance les factures sans toucher aux actifs. Un équipement neuf se finance directement, par prêt ou crédit-bail.
Sur un actif déjà payé, un prêt garanti par hypothèque ou nantissement coûte en général moins cher et garde l’entreprise propriétaire, si la banque suit. Le lease-back prend le relais quand l’endettement plafonne ou que le dirigeant veut alléger son bilan. Dans les deux cas, la capacité d’autofinancement doit couvrir les échéances à venir.
